El Facility Management en Centros Comerciales.

 

La revaloración de un activo comercial a través de los contratos de arrendamiento.

Publicado por FAMASE el 11/05/2015 (ESP)


Post publicado por el blog de IFMA



Comenzaremos definiendo cual es el core business. La revaloración de un activo comercial a través de los contratos de arrendamiento que se tienen firmados con los operadores (Marcas, tenants, etc)



El siguiente paso será definir los grupos de interés. Podemos definir tres grupos de interés perfectamente segmentados: Propiedad, Inquilino y Compradores (o clientes finales).



El vínculo entre ellos está claro. El comprador soporta la actividad del inquilino (la marca u operador). A su vez, los inquilinos soportan la actividad de la propiedad. Dicho de con otras palabras. Los compradores sustentan, mediante la compra, la actividad de las tiendas. A su vez, las ventas de las tiendas soportan la rentabilidad del propietario.



El siguiente paso será el de difinir las expectivas de cada uno de ellos para definir las reponsabilidades del facility manager.



La propiedad busca cuatro objetivos:



1.- Que los inquilinos paguen el arrendamiento. Si el inquilino no paga el arredamiento, aumenta la morosidad y penaliza la valoración del activo. ¿Cómo impacta esto en la responsabilidad del facility manager? Si el inquilino tiene quejas por el servicio que recibe, suele utilizar la renta para presionar…



2.- Reducir los costes de explotación. El coste de los gastos de las zonas comunes las pagan los inquilinos en función de la superficie alquilada. Si somos capaces de reducir los costes de explotación, estaremos haciendo nuestro centro más comercializable, por lo que estára mejor arrendado, por lo que aumentará la valoración del activo.



3.- No gastar más de lo que se ingresa por zonas comunes (shortfall). Los inquilinos pagan un ratio/metro cuadrado por zonas comunes. Ése es la base del presupuesto de explotación, que es el del facility manager. Un desvío presupuestario al alza, implica que la reducción del beneficio anual del activo.



4.- Reducir las inversiones en el activo o no realizar inversiones no planificadas. De nuevo, una inversión reduce directamente el beneficio del activo. Si está planificado, es un mal menor. Si no es así, supone una mala noticia para inversiones y una mala imagen para el facility manager.



Mas info en la publicación original │IFMA


 

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